지분적립형 공공주택 뜻, 뚜렷한 장점 단점, 탄생 배경

1. 지분적립형 공공주택?

지분적립형 공공주택은 주택을 구입하려는 사람들이 주택도시공사와 함께 주택의 일부 지분을 가지고 나머지 금액을 20년 동안 분할해서 납부하는 방식입니다. 처음에는 주택가격의 10~25%를 내고, 그 후 4년마다 정기예금 이자율 2%를 더해서 납부하면서 점점 더 많은 지분을 얻게 됩니다. 임대료는 주변 전세시세의 80% 이하로 정해지며 지분이 많아질수록 임대료도 줄어듭니다. 주택의 가격은 원가에 최소한의 이익만 붙여서 책정됩니다.

 

2. 지분적립형 공공주택 탄생 배경

2020년에 '8·4 주택공급대책'에서 처음 소개된 지분적립형 공공주택은 집값이 계속 오르고 대출도 어려워진 상황에서, 조금씩 돈을 내면서 주택을 마련할 수 있는 방법으로 사람들의 관심을 받았습니다. 그리고 2021년에 공공주택특별법 시행령이 바뀌면서 이 방식이 더욱 자세하게 정해졌습니다.

 

3. 지분적립형 공공주택의 장점

지분적립형 공공주택은 목적이 주거 안정에 있기 때문에 집이 없거나 살 곳이 없는 사람들에게 주택을 제공하는 역할에는 충실합니다. 집에 실제로 거주하기 위해 집을 사는 사람들에게는 규제가 크게 상관없다는 것이 일부 전문가들의 의견입니다.

 

4. 지분적립형 공공주택의 단점

하지만 이 방식으로 실제로 집을 구입하려는 사람들의 반응은 그리 좋지 않습니다. 여러 가지 불리한 제한이 많기 때문입니다.

 

시간적 제약

지분적립형 공공주택은 전체 지분을 취득하기까지 꽤 오랜 시간이 소요됩니다. 최소 20년 동안 매 4년마다 지분을 증가시키는 방식이기 때문에 주택을 소유하기까지의 기간이 길 수밖에 없습니다.

 

전매제한과 의무거주

지분적립형 공공주택은 전매제한과 의무거주라는 제약이 있습니다. 전매제한은 주택을 일정 기간 동안 판매할 수 없도록 하는 규정이며 의무거주는 일정 기간 동안 주택에 거주해야 하는 규정입니다. 신혼부부가 지분적립형 공공주택을 구매했다가 아이를 낳고 가족 구성원이 늘어나게 되고 생활 공간이 좁아지더라도 의무거주 기간 동안에는 이사가 자유롭지 않습니다. 자녀를 계획하고 있는 신혼부부들은 특히 의무거주와 전매제한 기간 때문에 지분적립형을 선택하는 데 망설일 수밖에 없습니다.

 

매각 시 발생하는 문제

지분적립형 주택을 매각해야 할 경우에도 문제가 발생할 수 있습니다. 전매제한 기간 내에 부득이한 사유로 주택을 팔아야 할 경우 사업주체에게만 재매수를 요청할 수 있습니다. 재매수 가격은 분양가에 정기예금 금리를 더한 금액만 받을 수 있습니다.

 

의무거주 기간이 종료되어도 주택의 지분을 100% 확보하지 못한 경우에는 사업주체의 동의를 받아야만 주택을 판매할 수 있으며, 재매수 가격은 정부가 관련법에 따라 정한 '정상가격' 범위 내에서 결정됩니다. 또한 주택을 처분할 때 시세 차익도 지분 비율에 따라 공공과 나누어 가지게 됩니다.

 

가격 경쟁력 부족

지분적립형 공공주택은 처음에 내는 가격은 낮지만 분할납부 방식이 장기임대와 비슷하기 때문에 가격 경쟁력은 부족한 편입니다. 뉴스에서 본 예시에 따르면 주택 가격이 5억 원인 경우 20년 동안 내야하는 전체 금액은 5억 9천만 원 정도가 됩니다. 이러한 방식은 지분적립형이 아닌 일반 주택을 구매하고 일정 기간동안 원금과 이자를 갚는 원리금균등상환 대출 방식과 거의 다를 바가 없다는 의견이 많습니다.

 

시장 가치 상승의 불확실성

주택 시장의 가치는 변동성이 있으며 지분을 증가시키는 과정은 시장 가치의 상승에 의존해야 합니다. 일반 주택과 마찬가지로 지분적립형 주택의 경우에도 주택 가격이 떨어지는 시장에서는 가치가 낮아지는 위험이 생깁니다.

 

결론

지분적립형 공공주택은 주거안정을 목표로 하는 사람들에게는 좋은 선택일 수 있습니다. 그러나 이 방식의 금융적 부담과 주택가격 하락 위험성 등을 충분히 고려해야 합니다. 이런 단점들을 극복하려면, 지분적립형 공공주택에 대한 정책적 개선이 필요할 것으로 보입니다.