공인중개사법 제22조~제24조

공인중개사법 제22조에서 제24조는 중개인이 개업공인중개사에게 요청할 수 있는 일반중개계약, 특정 개업공인중개사에 한정하여 중개를 진행하는 전속중개계약, 그리고 부동산거래정보망에 대한 내용을 담고 있는 조항입니다. 각 조항에 대해 아래에서 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

 

공인중개사법 제22조

제22조(일반중개계약)
중개의뢰인은 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위하여 필요한 경우에는 개업공인중개사에게 다음 각 호의 사항을 기재한 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
1. 중개대상물의 위치 및 규모
2. 거래예정가격
3. 거래예정가격에 대하여 제32조에 따라 정한 중개보수
4. 그 밖에 개업공인중개사와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항

공인중개사법 제22조는 일반중개계약에 관한 조항입니다. 일반중개계약이란 중개인이 매수인과 매도인을 연결해 주고, 그 대가로 수수료를 받는 계약입니다. 일반중개계약은 구두로도 성립할 수 있지만, 법률상으로는 서면으로 작성하는 것이 좋습니다. 서면으로 작성하면 계약의 내용과 증거가 명확해지기 때문입니다.

 

제22조에 따르면 중개의뢰인은 개업공인중개사에게 계약서를 작성해달라고 할 수 있습니다. 계약서 안에는 중개대상물의 위치와 규모, 예상 가격 및 관련 중개보수 등을 기재할 수 있습니다.

 

일반중개계약의 효력은 다음과 같습니다.

• 중개인은 계약을 성실히 이행해야 합니다. 즉, 매수인과 매도인을 적절하게 연결해 주고, 필요한 정보와 자료를 제공하고, 계약의 체결과 이행을 돕고, 분쟁이 발생하면 조정하고 해결하는 등의 역할을 해야 합니다.
• 중개인은 계약당사자의 이익을 보호해야 합니다. 즉, 계약당사자에게 불리한 조건이나 사실을 은폐하거나 거짓으로 표현하거나 과장하거나 혹은 다른 계약을 유도하거나 하면 안 됩니다.
• 중개인은 계약당사자에게 수수료를 청구할 수 있습니다. 수수료는 법률이 정한 한도 내에서 계약당사자와 협의하여 정할 수 있습니다. 수수료는 일반적으로 계약체결시에 지급합니다.
• 중개인은 계약당사자에게 손해를 입힌 경우에는 배상할 책임이 있습니다. 예를 들어, 중개인이 계약당사자에게 거짓 정보를 제공하거나 중개업무를 부주의하게 수행하여 계약이 취소되거나 손해가 발생한 경우에는 손해배상을 해야 합니다.

 

공인중개사법 제23조

제23조(전속중개계약)
①중개의뢰인은 중개대상물의 중개를 의뢰하는 경우 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에 한정하여 해당 중개대상물을 중개하도록 하는 계약(이하 “전속중개계약”이라 한다)을 체결할 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
②제1항에 따른 전속중개계약은 국토교통부령으로 정하는 계약서에 의하여야 하며, 개업공인중개사는 전속중개계약을 체결한 때에는 해당 계약서를 국토교통부령으로 정하는 기간 동안 보존하여야 한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
③개업공인중개사는 전속중개계약을 체결한 때에는 제24조에 따른 부동산거래정보망 또는 일간신문에 해당 중개대상물에 관한 정보를 공개하여야 한다. 다만, 중개의뢰인이 비공개를 요청한 경우에는 이를 공개하여서는 아니된다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
④전속중개계약의 유효기간, 공개하여야 할 정보의 내용 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

공인중개사법 제23조는 전속중개계약에 관한 조항입니다. 먼저 1항에 따르면 중개의뢰인은 개업공인중개사와 전속중개계약을 체결할 수 있습니다. 전속중개계약이란 중개의뢰인이 개업공인중개사에게만 중개의뢰를 하고, 개업공인중개사가 다른 개업공인중개사와 중개의뢰내용을 공유하지 않는 계약입니다. 예를 들어 A가 자신의 아파트를 팔고자 할 때, B공인중개사에게만 전속적으로 중개를 의뢰하는 경우가 이에 해당합니다.

 

그렇다면 전속중개계약을 체결하려면 어떻게 해야 할까요? 제2항에 따르면 전속중개계약은 반드시 서면으로 작성되어야 합니다. 또한 국토교통부령으로 정하는 계약서를 따라야 하며, 다음과 같은 사항을 포함해야 합니다.

• 중개의뢰인과 개업공인중개사의 성명과 주소
• 중개대상물의 종류와 위치
• 거래종류와 조건
• 전속중개기간
• 전속중개계약 해지조건
• 중개보수의 액수와 지급시기
• 그 밖에 필요한 사항

 

전속중개계약을 체결하는 경우, 중개의뢰인이 특별히 공개하지 말아달라고 요청하지 않는 이상 개업공인중개사는 관련 내용을 일간신문에 공개해야 합니다. 그리고 전속중개계약서를 체결하면 그 계약서는 국토교통부령이 정한 의무 보존기간에 따라 3년 간 보존해야 합니다. 

 

공인중개사법 제24조

제24조(부동산거래정보망의 지정 및 이용)
①국토교통부장관은 개업공인중개사 상호간에 부동산매매 등에 관한 정보의 공개와 유통을 촉진하고 공정한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 부동산거래정보망을 설치ㆍ운영할 자를 지정할 수 있다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2014. 1. 28.>
②제1항에 따라 지정을 받을 수 있는 자는 「전기통신사업법」의 규정에 의한 부가통신사업자로서 국토교통부령으로 정하는 요건을 갖춘 자로 한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2020. 6. 9.>
③제1항에 따라 지정을 받은 자(이하 “거래정보사업자”라 한다)는 지정받은 날부터 3개월 이내에 부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등에 관한 운영규정(이하 “운영규정”이라 한다)을 정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다. 이를 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2020. 6. 9.>
④거래정보사업자는 개업공인중개사로부터 공개를 의뢰받은 중개대상물의 정보에 한정하여 이를 부동산거래정보망에 공개하여야 하며, 의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개하거나 어떠한 방법으로든지 개업공인중개사에 따라 정보가 차별적으로 공개되도록 하여서는 아니된다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
⑤국토교통부장관은 거래정보사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 지정을 취소할 수 있다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2020. 6. 9.>
1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 지정을 받은 경우
2. 제3항의 규정을 위반하여 운영규정의 승인 또는 변경승인을 받지 아니하거나 운영규정을 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 경우
3. 제4항의 규정을 위반하여 정보를 공개한 경우
4. 정당한 사유 없이 지정받은 날부터 1년 이내에 부동산거래정보망을 설치ㆍ운영하지 아니한 경우
5. 개인인 거래정보사업자의 사망 또는 법인인 거래정보사업자의 해산 그 밖의 사유로 부동산거래정보망의 계속적인 운영이 불가능한 경우
⑥국토교통부장관은 제5항제1호부터 제4호까지의 규정에 의하여 거래정보사업자 지정을 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2020. 6. 9.>
⑦개업공인중개사는 부동산거래정보망에 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하여서는 아니되며, 해당 중개대상물의 거래가 완성된 때에는 지체 없이 이를 해당 거래정보사업자에게 통보하여야 한다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
⑧거래정보사업자의 지정절차, 운영규정에 정할 내용 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23.>

부동산거래정보망이란 무엇일까요? 간단히 말하면, 부동산매매 등에 관한 정보를 개업공인중개사들끼리 공유하고 유통할 수 있도록 하는 인터넷 기반의 시스템입니다. 이 시스템을 통해 부동산거래의 투명성과 효율성을 높이고, 공정한 부동산거래질서를 확립하기 위해 만들어졌습니다.

 

그렇다면, 누가 이 시스템을 설치하고 운영할 수 있을까요? 국토교통부가 지정하는 거래정보사업자라는 자격을 가진 자만이 가능합니다. 거래정보사업자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 부동산거래정보망의 운영규정을 작성하고, 국토교통부의 승인을 받아야 합니다. 또한, 개업공인중개사로부터 공개를 의뢰받은 중개대상물의 정보에 한해 이를 부동산거래정보망에 공개하여야 하며, 의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개하거나 차별적으로 공개하여서는 안 됩니다.

 

이러한 의무를 위반하면 어떻게 되나요? 국토교통부장관은 거래정보사업자가 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 지정을 받은 경우, 운영규정의 승인 또는 변경승인을 받지 아니하거나 운영규정을 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 경우, 정보를 공개한 경우 등의 사유로 거래정보사업자 지정을 취소할 수 있습니다. 그리고 거래정보사업자 지정을 취소할 때에는 청문도 진행됩니다.

 

부동산거래정보망을 이용하는 과정에서 일부 개업공인중개사들이 거짓 정보를 공개하거나, 거래가 완료된 후에도 정보를 삭제하지 않는 등의 부정한 행위를 하는 경우도 있습니다. 예를 들어, A라는 개업공인중개사가 B라는 거래정보사업자에게 C라는 아파트의 매매 정보를 공개 의뢰했습니다. 그런데 A는 C 아파트의 실제 매매가격보다 높게 표시하고, 이미 거래가 완료된 것을 알면서도 정보를 삭제하지 않았습니다. 이로 인해 D라는 다른 개업공인중개사가 C 아파트의 매수 의뢰인 E에게 C 아파트의 시세를 잘못 안내할 수 있고, F라는 다른 매도자가 C 아파트의 시세를 잘못 판단하여 손해를 입을 수 있게 됩니다. 이렇게 거짓 정보를 올리거나 지난 정보를 지우지 않는 행위는 공인중개사법 제24조 제7항에 위반하는 것이며, 다른 중개업자나 매수자, 매도자 등에게 피해를 줄 수 있습니다.