공인중개사법 제5장 공인중개사협회 제41조~제44조

공인중개사법 제41조부터 제44조는 공인중개사협회의 정의와 협회가 어떤 사업을 진행할 수 있는지, 운영위원회는 어떻게 구성해야 하는지, 재무건전성은 어떻게 유지할 수 있는지 등 공인중개사협회의 자격과 업무 범위, 책임 등을 다루고 있습니다. 각 조항에 대해 아래에서 살펴보겠습니다.

 

공인중개사법 제41조

제41조(협회의 설립)
①개업공인중개사인 공인중개사(부칙 제6조제2항에 따라 이 법에 의한 중개사무소의 개설등록을 한 것으로 보는 자를 포함한다)는 그 자질향상 및 품위유지와 중개업에 관한 제도의 개선 및 운용에 관한 업무를 효율적으로 수행하기 위하여 공인중개사협회(이하 “협회”라 한다)를 설립할 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
②협회는 법인으로 한다.
③협회는 회원 300인 이상이 발기인이 되어 정관을 작성하여 창립총회의 의결을 거친 후 국토교통부장관의 인가를 받아 그 주된 사무소의 소재지에서 설립등기를 함으로써 성립한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23.>
④협회는 정관으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도에 지부를, 시(구가 설치되지 아니한 시와 특별자치도의 행정시를 말한다)ㆍ군ㆍ구에 지회를 둘 수 있다. <개정 2008. 6. 13., 2013. 6. 4.>
⑤협회의 설립 및 설립인가의 신청 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

공인중개사법은 공인중개사의 자격, 업무, 권리와 의무 등을 규정한 법률입니다. 그 중 제41조는 공인중개사들이 자신들의 업무를 잘 수행할 수 있도록 도와주는 공인중개사협회를 설립할 수 있다는 내용입니다. 공인중개사협회는 무엇을 하는 곳일까요? 공인중개사협회는 다음과 같은 역할을 합니다.

• 공인중개사의 자질향상 및 품위유지를 위한 교육과 훈련을 실시합니다.
• 중개업에 관한 제도의 개선 및 운용을 위한 연구와 조사를 수행합니다.
• 중개업의 질서유지와 공정거래를 촉진하기 위한 지도와 감독을 합니다.
• 중개업과 관련된 분쟁의 조정과 중개사업자의 손해배상책임 보장을 위한 공제사업을 운영합니다.
• 그 밖에 중개업의 발전과 공익을 위한 사업을 수행합니다.
  
  

공인중개사협회를 만들려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.

• 개업공인중개사인 공인중개사가 설립할 수 있습니다 개업공인중개사란 부동산 중개업을 하는 공인중개사를 말합니다.
• 협회는 법인 형태로 설립해야 합니다.
• 협회의 설립허가를 위해서는 회원 300인 이상이 발기인이 되어 정관 즉 협회의 목적, 조직, 운영 등에 관한 규칙을 작성하고 이에 대해 의결 후 국토교통부장관의 인가를 받아야 합니다. 
• 시나 도에는 지부를, 시나 군이나 구에는 지회를 둘 수 있습니다.

 

공인중개사협회는 전국에 하나만 있는 것이 아니라 지역별로 여러 개가 있습니다. 예를 들어 서울에는 서울공인중개사협회가 있고, 부산에는 부산공인중개사협회가 있습니다. 각 지역별 협회는 전국공인중개사협회라는 상위기관에 소속되어 있습니다. 

 

공인중개사법 제42조

제42조(공제사업)
①협회는 제30조에 따른 개업공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위하여 공제사업을 할 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
②협회는 제1항에 따른 공제사업을 하고자 하는 때에는 공제규정을 제정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다. 공제규정을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2020. 6. 9.>
③제2항의 공제규정에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공제사업의 범위, 공제계약의 내용, 공제금, 공제료, 회계기준 및 책임준비금의 적립비율 등 공제사업의 운용에 관하여 필요한 사항을 정하여야 한다. <개정 2020. 6. 9.>
④협회는 공제사업을 다른 회계와 구분하여 별도의 회계로 관리하여야 하며, 책임준비금을 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23.>
⑤협회는 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년도의 공제사업 운용실적을 일간신문ㆍ협회보 등을 통하여 공제계약자에게 공시하여야 한다. <개정 2020. 6. 9.>
⑥ 삭제 <2013. 6. 4.>
⑦ 삭제 <2013. 6. 4.>

공인중개사법 제42조(공제사업)은 공인중개사 협회가 공인중개사들의 손해배상책임을 보장하기 위해 하는 사업을 말합니다. 손해배상책임이란 공인중개사가 중개업무를 하다가 실수나 잘못을 하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 입힌 경우에 그 손해를 보상해야 하는 책임을 말합니다. 공인중개사가 매매계약서에 잘못된 내용을 적거나, 거래상대방의 신원이나 재산상태를 확인하지 않거나, 중개수수료를 과다하게 받는 등의 행위를 하여 거래당사자가 손해를 보았다면, 그 손해를 배상해야 합니다.

그런데 공인중개사가 손해배상책임을 다 하지 못하거나 하지 않는 경우도 있을 수 있습니다. 예를 들어, 공인중개사가 도망가거나 파산하거나, 거래당사자와 손해액에 대해 다투거나, 손해배상청구 기간이 지나버리거나 하는 경우입니다. 이럴 때는 거래당사자는 손해배상을 받기 어려울 수 있습니다.

 

이러한 문제를 해결하기 위해 공인중개사법 제42조(공제사업)에서는 공인중개사 협회가 공제사업을 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 공제사업이란 공인중개사들이 협회에 일정한 금액의 공제료를 납부하고, 협회가 그 금액으로 책임준비금을 적립하여, 공인중개사가 손해배상책임을 다하지 못하거나 하지 않는 경우에 협회가 그 손해를 대신 보상하는 사업을 말합니다.

 

A라는 공인중개사가 B라는 매수인과 C라는 매도인의 부동산 매매계약을 중개하였는데, A가 C의 동의 없이 B에게 계약금을 돌려주고 도망간 경우에 B와 C는 A에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그런데 A가 파산하였거나 찾을 수 없다면 B와 C는 손해배상을 받기 어려울 수 있습니다. 이때 A가 협회의 공제에 가입되어 있었다면 B와 C는 협회에 공제금 청구를 할 수 있고, 협회는 A의 대신 B와 C에게 손해를 배상할 수 있습니다. 공인중개사협회는 이러한 공제사업을 할 수 있습니다.

 

공인중개사협회가 공제사업을 하기 위해서는 공제규정을 제정해야 하며 규정 안에는 사업 범위, 공제계약의 내용, 공제금, 공제료 등 대통령령으로 정한 사항이 포함되어야 합니다. 제정 후에는 국토교통부장관의 승인을 얻어야 합니다. 공제사업에 대한 회계는 다른 회계와 구분하여 관리해야 하며 매년 사업 운용 실적을 공제계약자에게 일간신문이나 협회보 등을 통해 공시해야 합니다.

 

공인중개사법 제42조의2

제42조의2(운영위원회)
① 제42조제1항에 따른 공제사업에 관한 사항을 심의하고 그 업무집행을 감독하기 위하여 협회에 운영위원회를 둔다.
② 운영위원회의 위원은 협회의 임원, 중개업ㆍ법률ㆍ회계ㆍ금융ㆍ보험ㆍ부동산 분야 전문가, 관계 공무원 및 그 밖에 중개업 관련 이해관계자로 구성하되, 그 수는 19명 이내로 한다.
③ 운영위원회의 구성과 운영에 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.
[본조신설 2013. 6. 4.]

공인중개사법 제42조의2에 따르면 공인중개사협회는 내부에 운영위원회를 두어야 합니다. 인원 수는 19명 이내여야 하며 협회 임원을 포함하고 중개업, 법률, 회계, 금융 등 제2항에 명시된 분야의 전문가 등으로 구성하여 공제사업 관련 심의 및 감독을 진행해야 합니다. 그리고 관련한 세부 사항은 대통령령으로 정하게 됩니다.

 

공인중개사법 제42조의3

제42조의3(조사 또는 검사)
「금융위원회의 설치 등에 관한 법률」에 따른 금융감독원의 원장은 국토교통부장관의 요청이 있는 경우에는 공제사업에 관하여 조사 또는 검사를 할 수 있다.
[본조신설 2013. 6. 4.]

이 법령에 따르면, 국토교통부장관이 요청하면 금융감독원의 원장은 공인중개사협회의 공제사업에 대해 조사 또는 검사를 진행할 수 있습니다. 이를 통해 부동산 시장에서 부정한 행위를 방지하고 소비자의 이익을 보호할 수 있도록 규정하고 있습니다.

 

공인중개사법 제42조의4

제42조의4(공제사업 운영의 개선명령)
국토교통부장관은 협회의 공제사업 운영이 적정하지 아니하거나 자산상황이 불량하여 중개사고 피해자 및 공제 가입자 등의 권익을 해칠 우려가 있다고 인정하면 다음 각 호의 조치를 명할 수 있다.
1. 업무집행방법의 변경
2. 자산예탁기관의 변경
3. 자산의 장부가격의 변경
4. 불건전한 자산에 대한 적립금의 보유
5. 가치가 없다고 인정되는 자산의 손실 처리
6. 그 밖에 이 법 및 공제규정을 준수하지 아니하여 공제사업의 건전성을 해할 우려가 있는 경우 이에 대한 개선명령
[본조신설 2013. 6. 4.]

제42조의4에 따르면 공인중개사협회의 공제사업이 옳지 않은 방식으로 운영되고 있거나 자산상황이 좋지 않아 오히려 이 때문에 피해자가 발생할 우려가 있다고 국토교통부장관이 판단하면 협회 측에 관련 업무의 개선명령을 내릴 수 있습니다.

 

공인중개사법 제42조의5

제42조의5(임원에 대한 제재 등)
국토교통부장관은 협회의 임원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 공제사업을 건전하게 운영하지 못할 우려가 있는 경우 그 임원에 대한 징계ㆍ해임을 요구하거나 해당 위반행위를 시정하도록 명할 수 있다.
1. 제42조제2항에 따른 공제규정을 위반하여 업무를 처리한 경우
2. 제42조의4에 따른 개선명령을 이행하지 아니한 경우
3. 제42조의6에 따른 재무건전성 기준을 지키지 아니한 경우
[본조신설 2013. 6. 4.]

제42조의5에 따르면 공인중개사협회의 임원이 규정을 위반하거나 개선명령을 지키지 않는 등 공제사업을 건전하지 않은 방식으로 운영할 우려가 있는 경우 국토교통부장관이 해당 임원에게 징계를 내리거나, 시정 명령을 내리거나, 해임할 수 있습니다.

 

공인중개사법 제42조의6

제42조의6(재무건전성의 유지)
협회는 공제금 지급능력과 경영의 건전성을 확보하기 위하여 다음 각 호의 사항에 관하여 대통령령으로 정하는 재무건전성 기준을 지켜야 한다.
1. 자본의 적정성에 관한 사항
2. 자산의 건전성에 관한 사항
3. 유동성의 확보에 관한 사항
[본조신설 2013. 6. 4.]

제42조의6에 따르면 공인중개사협회는 자본의 적정성과 자산의 건전성, 유동성의 확보에 관한 사항 등 대통령령으로 정하는 재무건전성 기준을 잘 지켜야 합니다.

 

공인중개사법 제43조

제43조(민법의 준용)
협회에 관하여 이 법에 규정된 것 외에는 「민법」중 사단법인에 관한 규정을 적용한다.

공인중개사법 제43조에 따르면 공인중개사협회에 관련하여 공인중개사법이 규정하지 않고 있는 것에 대해서는 민법의 사단법인 관련 규정을 따른다고 말하고 있습니다. 사단법인과 관련된 민법은 제40조(사단법인의 정관) 등에 있습니다.

 

공인중개사법 제44조

제44조(지도ㆍ감독 등)
①국토교통부장관은 협회와 그 지부 및 지회를 지도ㆍ감독하기 위하여 필요한 때에는 그 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 그 사무소에 출입하여 장부ㆍ서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2020. 6. 9.>
②제1항에 따라 출입ㆍ검사 등을 하는 공무원은 국토교통부령으로 정하는 증표를 지니고 상대방에게 이를 내보여야 한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2020. 6. 9.>

공인중개사법 제44조에 따르면 국토교통부장관은 공인중개사협회를 지도 및 감독하기 위해 필요한 경우에는 자료 제출 등을 요구할 수 있고 소속 공무원이 증표를 지니고 해당 사무소에 방문하여 직접 장부나 서류를 검토하게 할 수도 있습니다.