공인중개사법 제4장 지도 감독 제35조~제40조

공인중개사법 제35조에서 제40조는 어떤 경우 공인중개사의 자격이 취소되거나 정지되는지, 어떤 경우에 사무소에 출입하여 장부나 서류의 검사를 받게 되는지, 어떤 경우에 개설등록이 취소되거나 업무가 정지되는지 등 개업공인중개사가 부정한 행위를 하는 경우에 대해 말하고 있습니다.

 

공인중개사법 제35조

제35조(자격의 취소)
①시ㆍ도지사는 공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 자격을 취소하여야 한다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
1. 부정한 방법으로 공인중개사의 자격을 취득한 경우
2. 제7조제1항의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사자격증을 양도 또는 대여한 경우
3. 제36조에 따른 자격정지처분을 받고 그 자격정지기간 중에 중개업무를 행한 경우(다른 개업공인중개사의 소속공인중개사ㆍ중개보조원 또는 법인인 개업공인중개사의 사원ㆍ임원이 되는 경우를 포함한다)
4. 이 법을 위반하여 징역형의 선고를 받은 경우
②시ㆍ도지사는 제1항에 따라 공인중개사의 자격을 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 한다. <개정 2020. 6. 9.>
③제1항에 따라 공인중개사의 자격이 취소된 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 공인중개사자격증을 시ㆍ도지사에게 반납하여야 한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2020. 6. 9.>
④분실 등의 사유로 인하여 제3항에 따라 공인중개사자격증을 반납할 수 없는 자는 제3항에도 불구하고 자격증 반납을 대신하여 그 이유를 기재한 사유서를 시ㆍ도지사에게 제출하여야 한다. <신설 2005. 12. 7., 2020. 6. 9.>

공인중개사법 제35조는 공인중개사의 자격을 취소할 수 있는 경우와 절차를 규정하고 있습니다. 이 조항은 공인중개사의 윤리와 질서를 유지하기 위해 중요한 규정입니다. 공인중개사의 자격을 취소할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.

• 부정한 방법으로 공인중개사의 자격을 취득한 경우
• 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사자격증을 양도 또는 대여한 경우
• 자격정지처분을 받고 그 기간 중에 중개업무를 행한 경우
• 이 법을 위반하여 징역형의 선고를 받은 경우
  
  

이러한 경우 시·도지사는 청문을 실시한 후 공인중개사의 자격을 취소할 수 있습니다. 자격이 취소된 공인중개사는 자격증을 반납해야 하며, 분실 등의 사유로 자격증을 반납할 수 없는 경우에는 사유서를 제출해야 합니다. 또한, 자격이 취소된 후 3년이 지나지 않은 자는 다시 공인중개사가 될 수 없습니다.

 

공인중개사법 제36조

제36조(자격의 정지)
①시ㆍ도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다. <개정 2009. 4. 1., 2019. 8. 20., 2020. 6. 9.>
1. 제12조제2항의 규정을 위반하여 둘 이상의 중개사무소에 소속된 경우
2. 제16조의 규정을 위반하여 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우
3. 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우
4. 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우
5. 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우
6. 제26조제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우
7. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우
②등록관청은 공인중개사가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사실을 알게 된 때에는 지체 없이 그 사실을 시ㆍ도지사에게 통보하여야 한다.
③제1항에 따른 자격정지의 기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2020. 6. 9.>

공인중개사법 제36조는 공인중개사가 업무를 수행하는 동안 어떤 경우에 자격을 정지당할 수 있는지를 규정하고 있습니다. 이 조항은 공인중개사의 업무수행에 관한 기본적인 윤리와 규칙을 준수하도록 하기 위한 목적이 있습니다. 이 조항에 따르면 시ㆍ도지사는 공인중개사가 다음과 같은 행위를 한 경우 6개월 이내의 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있습니다.

• 둘 이상의 중개사무소에 소속된 경우
• 인장등록을 하지 않거나 등록하지 않은 인장을 사용한 경우
• 중개대상물의 확인ㆍ설명을 성실하고 정확하게 하지 않거나 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우
• 중개대상물확인ㆍ설명서에 서명 및 날인을 하지 않은 경우
• 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 않은 경우
• 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우
• 제33조 제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우

 

맨 아래에 보면 제33조 제1항에 대한 언급이 있습니다. 해당 조항에 규정된 금지행위에는 토지와 건축물 그 밖의 토지의 정착물 등 중개대상물의 매매를 업으로 하거나, 중개사무소 없이 중개업을 하는 사람에게 중개를 의뢰받거나, 제32조에 따른 보수보다 많은 금품을 받거나, 부당한 이익을 얻기 위해 중개대상물의 시세를 조작하는 등의 행위가 포함됩니다.

 

이러한 경우에 해당하는 것을 등록관청 쪽에서 알게 되면 이는 지방 정부에 즉각 알려지게 되며 국토교통부령에 따라 자격정지를 당하게 됩니다. 공인중개사가 자격정지를 당하는 경우에는 그 기간 동안 중개업무를 수행할 수 없습니다.

 

공인중개사법 제37조

제37조(감독상의 명령 등)
①국토교통부장관, 시ㆍ도지사 및 등록관청(법인인 개업공인중개사의 분사무소 소재지의 시장ㆍ군수 또는 구청장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)은 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 개업공인중개사 또는 거래정보사업자에 대하여 그 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 중개사무소(제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 하는 자의 사무소를 포함한다)에 출입하여 장부ㆍ서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2013. 6. 4., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
1. 삭제 <2009. 4. 1.>
2. 삭제 <2009. 4. 1.>
3. 부동산투기 등 거래동향의 파악을 위하여 필요한 경우
4. 이 법 위반행위의 확인, 공인중개사의 자격취소ㆍ정지 및 개업공인중개사에 대한 등록취소ㆍ업무정지 등 행정처분을 위하여 필요한 경우
② 제1항에 따라 출입ㆍ검사 등을 하는 공무원은 국토교통부령으로 정하는 증표를 지니고 상대방에게 이를 내보여야 한다. <개정 2008. 2. 29., 2009. 4. 1., 2013. 3. 23.>
③ 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 및 등록관청은 불법 중개행위 등에 대한 단속을 하는 경우 필요한 때에는 제41조에 따른 공인중개사협회 및 관계 기관에 협조를 요청할 수 있다. 이 경우 공인중개사협회는 특별한 사정이 없으면 이에 따라야 한다. <신설 2013. 6. 4., 2020. 6. 9.>

공인중개사법 제37조는 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 및 등록관청이 공인중개사나 거래정보사업자에게 업무 보고나 자료 제출 등을 명령할 수 있고, 중개사무소에 출입하여 장부나 서류 등을 조사하거나 검사할 수 있다는 내용입니다. 쉽게 말하면, 어느 경우에 중개사무소가 일종의 압수 수색을 당할 수 있는지를 말하고 있습니다. 이 조는 다음과 같은 경우에 적용됩니다.

• 부동산투기와 같은 거래동향을 파악하려는 경우
• 이 법을 위반한 행위를 확인하거나 공인중개사의 자격을 취소하거나 정지하거나 개업공인중개사의 등록을 취소하거나 업무를 정지시키고자 할 때 필요한 경우

 

장부나 서류를 확인하기 위해 중개사무소에 출입하려는 공무원은 반드시 증표를 가지고 있어야 하며 상대방 즉 해당 개업공인중개사에게 증표를 보여줘야 합니다. 또한 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 및 등록관청은 불법 중개행위 단속을 진행할 때 필요한 경우에는 공인중개사협회나 그밖의 관계 기관에 협조를 해달라고 요청할 수 있습니다.

 

공인중개사법 제38조

제38조(등록의 취소)
①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
1. 개인인 개업공인중개사가 사망하거나 개업공인중개사인 법인이 해산한 경우
2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우
3. 제10조제1항제2호부터 제6호까지 또는 같은 항 제11호ㆍ제12호에 따른 결격사유에 해당하게 된 경우. 다만, 같은 항 제12호에 따른 결격사유에 해당하는 경우로서 그 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 그 사유를 해소한 경우에는 그러하지 아니하다.
4. 제12조제1항의 규정을 위반하여 이중으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우
5. 제12조제2항의 규정을 위반하여 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사ㆍ중개보조원 또는 개업공인중개사인 법인의 사원ㆍ임원이 된 경우
6. 제19조제1항의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 양도 또는 대여한 경우
7. 업무정지기간 중에 중개업무를 하거나 자격정지처분을 받은 소속공인중개사로 하여금 자격정지기간 중에 중개업무를 하게 한 경우
8. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우
②등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. <개정 2011. 5. 19., 2014. 1. 28., 2019. 8. 20., 2020. 6. 9., 2020. 12. 29.>
1. 제9조제3항에 따른 등록기준에 미달하게 된 경우
2. 제13조제1항의 규정을 위반하여 둘 이상의 중개사무소를 둔 경우
3. 제13조제2항의 규정을 위반하여 임시 중개시설물을 설치한 경우
4. 제14조제1항의 규정을 위반하여 겸업을 한 경우
5. 제21조제2항의 규정을 위반하여 계속하여 6개월을 초과하여 휴업한 경우
6. 제23조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 아니하거나 중개의뢰인의 비공개요청에도 불구하고 정보를 공개한 경우
7. 제26조제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우
8. 제30조제3항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우
9. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우
10. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 3회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 업무정지 또는 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우(제1항제8호에 해당하는 경우는 제외한다)
11. 개업공인중개사가 조직한 사업자단체(「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제2호의 사업자단체를 말한다. 이하 같다) 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제51조를 위반하여 같은 법 제52조 또는 제53조에 따른 처분을 최근 2년 이내에 2회 이상 받은 경우
③등록관청은 제1항제2호부터 제8호까지 및 제2항 각 호의 사유로 중개사무소의 개설등록을 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 한다. <개정 2020. 6. 9.>
④제1항 또는 제2항에 따라 중개사무소의 개설등록이 취소된 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 중개사무소등록증을 등록관청에 반납하여야 한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2020. 6. 9.>

공인중개사법 제38조는 개업공인중개사가 중개업무를 할 수 없게 되거나 중대한 위반행위를 한 경우에 등록관청이 중개사무소의 개설등록을 취소하는 조항입니다. 이 조항에 따르면 등록의 취소 사유는 두 가지로 나뉩니다. 먼저, 반드시 취소해야 하는 경우는 다음과 같습니다.

• 개인인 개업공인중개사가 사망하거나 개업공인중개사인 법인이 해산한 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 사무소를 등록한 경우
• 결격사유에 해당하게 된 경우
• 이중으로 중개사무소를 등록한 경우
• 다른 공인중개사의 소속 또는 법인의 사원이 된 경우
• 다른 사람에게 자기의 성명이나 상호를 사용하게 하거나 등록증을 양도하거나 대여한 경우
• 업무정지기간 중에 업무를 하거나 소속공인중개사에게 업무를 하게 한 경우
• 최근 1년 이내에 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우

 

다음으로, 취소할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.

• 등록기준에 미달하게 된 경우
• 둘 이상의 중개사무소를 둔 경우
• 임시 중개시설물을 설치한 경우
• 겸업을 한 경우
• 계속하여 6개월을 초과하여 휴업한 경우
• 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 않거나 비공개요청에도 불구하고 공개한 경우
• 거래계약서에 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 계약서를 작성한 경우
• 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 않고 업무를 개시한 경우
• 금지행위를 한 경우
• 최근 1년 이내에 3회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 처분에 해당하는 행위를 한 경우 (반드시 취소해야 하는 경우는 제외)
• 사업자단체 또는 그 구성원이 독점규제 및 공정거래에 관한 법률을 위반하여 처분을 최근 2년 이내에 2회 이상 받은 경우

 

위에 해당하는 경우에는 등록관청이 판단하여 등록의 취소를 할 수도 있고 안 할 수도 있습니다. 등록관청은 반드시 취소해야 하는 경우는 바로 취소하고, 취소할 수 있는 경우는 청문을 실시한 후에 취소할 수 있습니다. 그리고 취소의 방향으로 최종 결정되는 경우 중개사무소등록증을 반납해야 하고, 재등록을 하려면 일정한 기간이 지난 후에 신청할 수 있습니다.

 

공인중개사법 제39조

제39조(업무의 정지)
①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008. 2. 29., 2009. 4. 1., 2011. 5. 19., 2013. 3. 23., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9., 2020. 12. 29.>
1. 제10조제2항의 규정을 위반하여 같은 조 제1항제1호부터 제11호까지의 어느 하나에 해당하는 자를 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 둔 경우. 다만, 그 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 그 사유를 해소한 경우에는 그러하지 아니하다.
2. 제16조의 규정을 위반하여 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우
3. 제23조제2항의 규정을 위반하여 국토교통부령으로 정하는 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결하거나 계약서를 보존하지 아니한 경우
4. 제24조제7항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하거나 거래정보사업자에게 공개를 의뢰한 중개대상물의 거래가 완성된 사실을 해당 거래정보사업자에게 통보하지 아니한 경우
5. 삭제 <2014. 1. 28.>
6. 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우
7. 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우
8. 제26조제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성ㆍ교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우
9. 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우
10. 제37조제1항에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우
11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우
12. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우
13. 개업공인중개사가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제51조를 위반하여 같은 법 제52조 또는 제53조에 따른 처분을 받은 경우
14. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우
②제1항에 따른 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2020. 6. 9.>
③제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 지난 때에는 이를 할 수 없다. <신설 2005. 12. 7., 2020. 6. 9.>

제39조(업무의 정지)는 공인중개사가 어떤 경우에 업무를 정지해야 하는지를 규정하고 있습니다. 업무를 정지한다는 것은 잠시 동안 부동산 중개업을 하지 못한다는 뜻이 됩니다.

 

그럼 어떤 경우에 업무가 정지될까요? 먼저 중개사무소를 개설등록을 하는데 있어 결격사유가 있는 사람을 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 두거나, 등록관청에 인장을 등록하지 않았거나 또는 등록하지 않은 인장을 사용하거나, 국토교통부령으로 정한 계약서가 아닌 본인이 따로 만든 계약서를 사용했거나, 중개대상물에 대해 거짓 정보를 전달하거나 혹은 이미 거래가 완료된 중개대상물에 대해 거래정보사업자에게 통보하지 않았거나, 거래계약서에 대한 확인 및 설명사항을 대통령령으로 정한 형태로 진행하지 않거나 정해진 기간동안 보존하지 않은 등이 해당합니다.

 

다만, 이와 같은 행위가 발생한지 3년이 지났다면 업무정지 처분은 내릴 수 없게 됩니다. 업무 정지에 대한 기준은 국토교통부령으로 정하고 있습니다.

 

공인중개사법 제39조의2

제39조의2(자료제공의 요청)
국토교통부장관, 시ㆍ도지사 및 등록관청은 제38조제2항제11호 또는 제39조제1항제13호에 따라 처분하고자 하는 경우에는 미리 공정거래위원회에 처분과 관련된 자료의 제공을 요청할 수 있으며 공정거래위원회는 특별한 사유가 없으면 이에 따라야 한다. <개정 2013. 3. 23.>
[본조신설 2011. 5. 19.]

제39조의2(자료제공의 요청)는 공인중개사가 중개업무를 하면서 법을 어기거나 부당한 행위를 할 경우 처분할 수 있는 권한을 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 및 등록관청에게 부여하는 조항입니다. 예를 들어, 공인중개사가 중개보수를 과다하게 받거나 거짓으로 중개의뢰인에게 설명하거나 거래계약서를 작성하지 않는 등의 행위를 하면 이에 대한 처분을 할 수 있습니다.

 

이 때, 처분을 하기 전에는 공정거래위원회에게 처분과 관련된 자료의 제공을 요청할 수 있습니다. 공정거래위원회는 부동산시장의 질서유지와 소비자보호를 위해 부동산거래에 관한 정책과 법률을 수립하고 감독하는 기관입니다. 공정거래위원회는 특별한 사유가 없으면 자료제공의 요청에 따라야 합니다. 공인중개사가 중개보수를 정당하게 받았는지 여부를 판단하기 위해 중개계약서나 영수증 등의 자료를 요청할 수 있는 것입니다.

 

공인중개사법 제40조

제40조(행정제재처분효과의 승계 등)
①개업공인중개사가 제21조에 따른 폐업신고후 제9조에 따라 다시 중개사무소의 개설등록을 한 때에는 폐업신고 전의 개업공인중개사의 지위를 승계한다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
②제1항의 경우 폐업신고 전의 개업공인중개사에 대하여 제39조제1항 각 호, 제51조제1항 각 호, 같은 조 제2항 각 호 및 같은 조 제3항 각 호의 위반행위를 사유로 행한 행정처분의 효과는 그 처분일부터 1년간 다시 중개사무소의 개설등록을 한 자(이하 이 조에서 “재등록 개업공인중개사”라 한다)에게 승계된다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
③제1항의 경우 재등록 개업공인중개사에 대하여 폐업신고 전의 제38조제1항 각 호, 같은 조 제2항 각 호 및 제39조제1항 각 호의 위반행위에 대한 행정처분을 할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
1. 폐업신고를 한 날부터 다시 중개사무소의 개설등록을 한 날까지의 기간(이하 제2호에서 “폐업기간”이라 한다)이 3년을 초과한 경우
2. 폐업신고 전의 위반행위에 대한 행정처분이 업무정지에 해당하는 경우로서 폐업기간이 1년을 초과한 경우
④제3항에 따라 행정처분을 하는 경우에는 폐업기간과 폐업의 사유 등을 고려하여야 한다. <개정 2020. 6. 9.>
⑤ 개업공인중개사인 법인의 대표자에 관하여는 제1항부터 제4항까지를 준용한다. 이 경우 “개업공인중개사”는 “법인의 대표자”로 본다. <신설 2014. 5. 21.>

제40조는 개업공인중개사가 중개사무소를 폐업하고 다시 개설할 때 어떤 규칙이 적용되는지를 정하는 조항입니다. 이 조항을 이해하기 위해서는 먼저 몇 가지 용어를 알아야 합니다.

• 행정제재처분: 공인중개사법을 위반한 개업공인중개사에게 법무부가 내리는 처벌입니다. 예를 들어, 업무정지, 과태료, 징계 등이 있습니다.
• 행정제재처분효과: 행정제재처분을 받은 개업공인중개사가 일정 기간 동안 다시 중개사무소를 개설할 수 없거나, 행정처분을 받은 사유에 대해 다시 처벌을 받을 수 있는 상태를 말합니다.

 

다시 제40조의 내용을 살펴보겠습니다. 이 조항은 크게 다섯 가지로 나눌 수 있습니다.

1. 개업공인중개사가 중개사무소를 폐업하고 다시 개설할 때 폐업 전의 개업공인중개사의 지위를 승계하게 됩니다. 예를 들어 A라는 개업공인중개사가 2020년에 중개사무소를 폐업하고 2021년에 다시 개설했다면, A는 2020년에 받았던 행정제재처분효과를 그대로 가지고 있게 됩니다.
2. 폐업 전의 개업공인중개사에 대해 행정제재처분을 한 사유에 대해 재등록 개업공인중개사에게도 행정제재처분효과가 승계됩니다. A라는 개업공인중개사가 2020년에 업무정지 처분을 받았다면, 2021년에 다시 중개사무소를 개설했어도 업무정지 기간이 끝나기 전까지는 업무를 할 수 없습니다.
3. 개업공인중개사가 폐업하기 전에 법을 어긴 행위를 했을 때, 다시 중개사무소를 개설한 후에도 그 행위에 대한 처벌 즉 행정처분을 받을 수 있습니다. 개업공인중개사 A가 부동산 중개업을 하다가 법에 따른 중개수수료보다 더 많은 돈을 받았다고 가정해 봅시다. 그러면 A는 업무정지 처분을 받아야 합니다. 그런데 A가 처벌을 피하기 위해 중개사무소를 폐업하고 다른 곳에 새로운 중개사무소를 개설했습니다. 이렇게 하더라도 A가 법을 어긴 행위는 사라지지 않으며, A는 제3항에 따라 중개사무소를 다시 개설한 후에도 업무정지 처분을 받아야 합니다. 다만 제3항에는 예외도 있습니다. A가 중개사무소를 폐업한 후 3년이 넘은 후에 다시 개설한 경우나, 업무정지 처분을 받아야 했던 시점에 사무소를 폐업한 후 1년 이후에 다시 개설한 경우에는 처벌을 받지 않습니다. 법을 어긴 행위가 오래된 경우에는 처벌의 효과가 약해지기 때문입니다.
4. 제4항은 제3항에 따라 처벌을 할 때 폐업한 기간이나 폐업한 이유 등을 고려해야 한다고 말하고 있습니다.
5. 제5항은 개업공인중개사가 법인이라면 법인의 대표자에게도 제1항부터 제4항까지를 적용한다는 의미입니다. 여기서 법인이란 여러 사람이 모여서 만든 단체로, 법인의 대표자란 그 단체를 대표하는 사람을 말합니다. 제5항에 따르면 법인의 대표자는 개업공인중개사와 같은 지위를 가진다고 봅니다. 예를 들어, 법인의 대표자가 업무정지 처분을 받았다면 그 후에 중개사무소를 폐업하고 다른 곳에 사무소를 다시 개설할 때도 업무정지 처분의 효과가 계속 적용됩니다.

 

모두 공인중개사 시험 한 번에 합격하시기를 바랍니다~