공인중개사법 제25조~제29조

공인중개사법 제25조~제29조는 중개대상물의 확인과 설명, 소유자 확인, 거래계약서 작성, 개업공인중개사의 기본윤리 등을 다루고 있습니다. 이 조항들은 공인중개사가 공정하고 투명하게 중개활동을 수행할 수 있도록 규제하고 있습니다. 각 조항에 대해 쉽게 설명해 보겠습니다.

 

공인중개사법 제25조

제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명)
①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011. 4. 12., 2013. 7. 17., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
②개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9.>
④제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. <개정 2009. 4. 1., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>

공인중개사법 제25조는 공인중개사가 중개대상물에 대해 거래당사자에게 알려줘야 하는 사항과 방법을 규정한 조항입니다. 먼저 공인중개사법 제25조의 첫 번째 항은 중개의뢰를 받은 공인중개사가 중개대상물에 대해 알아야 할 사항과 그것을 중개의뢰인에게 어떻게 설명해야 하는지를 말하고 있습니다. 이 항에 따르면 공인중개사는 다음과 같은 내용을 확인하고 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명해야 합니다.

 

• 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계: 예를 들어, 중개대상물이 어떤 건물이고 어디에 위치하고 있는지, 누가 소유하고 있는지, 전세권이나 저당권 등 다른 권리가 붙어 있는지 등을 확인하고 설명해야 합니다.
• 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항: 예를 들어, 중개대상물이 토지임시조성구역이나 개발제한구역에 속하는지, 건축허가나 사용승인이 필요한지, 임대차보호법이나 전세보증금반환보증법 등에 따라 거래나 이용에 제한이 있는지 등을 확인하고 설명해야 합니다.
• 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항: 예를 들어, 중개대상물의 실거래가 정보나 주변시세 정보 등을 확인하고 설명해야 합니다.

 

두 번째 항에 따르면 공인중개사는 위의 내용을 확인하기 위해 필요한 경우 매도의뢰인이나 임대의뢰인에게 자료를 요구할 수 있으며 세 번째 항에 따르면 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때 이러한 내용을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 일정기간 동안 보존해야 합니다. 네 번째 항에서는, 이러한 확인·설명서에는 개업공인중개사와 소속공인중개사가 함께 서명·날인해야 한다고 하고 있습니다. 예를 들어, 공인중개사가 A의 아파트를 B에게 매매중개를 하려고 한다면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.

 

• A로부터 아파트의 상태, 위치, 소유권, 저당권, 전세권 등의 자료를 받아서 확인합니다.
• B에게 아파트의 정보를 성실하고 정확하게 설명하고, 자료를 제시합니다.
• B가 아파트를 구매하기로 결정하면 매매계약서를 작성하고, 설명사항을 서면으로 작성하여 B와 A에게 교부합니다.
• 매매계약서와 설명서에 공인중개사와 소속공인중개사가 서명하고 날인합니다.
• 매매계약서와 설명서의 원본, 사본 또는 전자문서를 5년간 보관합니다.

 

공인중개사법 제25조의2

제25조의2(소유자 등의 확인)
개업공인중개사는 중개업무의 수행을 위하여 필요한 경우에는 중개의뢰인에게 주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 증표를 제시할 것을 요구할 수 있다. <개정 2014. 1. 28.>
[본조신설 2013. 6. 4.]

공인중개사법 제25조의2(소유자 등의 확인)는 부동산 매매 계약을 할 때 매도인이 진짜 소유자인지 확인하는 절차를 말하고 있습니다. 예를 들어 A가 B에게 자신의 아파트를 팔려고 합니다. 이때 B의 입장에서는 A가 아파트의 실제 소유자인지 알 수 없습니다. 이때 B는 제25조의2에 따라 A에게 소유권 증명서나 등기부등본 등을 요구할 수 있습니다.

 

A는 이러한 서류를 제출하여 자신이 소유자임을 입증해야 합니다. 이렇게 하면 B는 A가 아파트의 진짜 소유자임을 확인하고 계약을 체결할 수 있습니다.

 

공인중개사법 제26조

제26조(거래계약서의 작성 등)
①개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9.>
②제25조제4항의 규정은 제1항에 따른 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다. <개정 2020. 6. 9.>
③개업공인중개사는 제1항에 따라 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>

공인중개사법 제26조는 공인중개사가 중개업무를 수행할 때 준수해야 하는 의무를 규정한 조항입니다. 이 조항은 공인중개사가 중개계약을 체결하고 중개수수료를 받을 수 있는 조건을 명확히 하고, 공인중개사의 직무유기나 부당한 행위를 방지하고 있습니다.

 

첫 번째 항은 개업공인중개사가 부동산 거래를 중개해주고 거래가 성사되면 거래 내용을 적은 계약서를 만들어서 매수자와 매도자에게 주고, 그 계약서를 일정한 시간 동안 잘 보관해야 한다고 말하고 있습니다. 다만, 계약서를 공인전자문서센터라는 곳에 전자적으로 저장해두면 따로 보관할 필요가 없습니다.

 

두 번째 항에서는 공인중개사가 부동산을 매매하거나 임대하는 계약을 맺을 때 계약서를 작성해야 한다고 명시합니다. 계약서를 작성할 때는 제25조제4항에 따라 개업공인중개사와 소속공인중개사가 계약서에 함께 서명 또는 날인해야 합니다.

 

세 번째 항은 공인중개사가 부동산 거래를 중개할 때 거래자들이 알고 있는 실제 거래금액과 내용을 계약서에 정확하게 써야 한다고 말합니다. 그리고 같은 부동산 거래에 대해 서로 다른 내용이나 금액이 적힌 여러 개의 계약서를 만들어서는 안 된다고 말하고 있습니다.

 

공인중개사법 제27조와 제27조의2

제27조 삭제 <2014. 1. 28.>
제27조의2 삭제 <2014. 1. 28.>

해당 조항은 삭제되었기에 설명하지 않겠습니다.

 

 

공인중개사법 제28조

제28조 삭제 <2014. 1. 28.>

해당 조항은 삭제되었기에 설명하지 않겠습니다.

 

 

공인중개사법 제29조

제29조(개업공인중개사등의 기본윤리)
①개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서 지녀야 할 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
②개업공인중개사등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다. 개업공인중개사등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같다. <개정 2014. 1. 28.>
[제목개정 2014. 1. 28.]

공인중개사법 제29조(개업공인중개사등의 기본윤리)는 공인중개사가 전문직업인으로서 어떤 태도와 행동을 해야 하는지를 규정하고 있습니다. 이 조항에 따르면, 공인중개사는 다음과 같은 의무를 지닙니다.

 

• 전문직업인으로서 지녀야 할 품위를 유지해야 합니다. 공인중개사는 자신의 명예와 신용을 손상시키거나 중개업의 신뢰도를 저하시키는 행위를 하지 않아야 합니다.
• 공인중개사는 중개의뢰인과 중개계약을 체결하고, 중개대상물의 권리관계와 법령상 제한사항 등을 확인하고, 중개수수료를 정당하게 청구하고, 중개업무상 알게 된 비밀을 누설하지 않아야 합니다. 이렇게 공인중개사는 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행해야 합니다.

 

예) A공인중개사가 B에게 C의 아파트 매매를 중개해주기로 했습니다. A공인중개사는 C의 동의를 받고 B에게 아파트의 위치, 면적, 가격, 건축년도 등을 알려주었습니다. 그런데 여기에서 A공인중개사는 C가 아파트에 대한 전세권을 설정해 놓았다는 사실을 B에게 숨겼습니다. 이 경우 A공인중개사는 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하지 않은 것이 되며 제29조에 위반한 것이 됩니다.