깡통전세 감별기, 사기 매물 확인 방법, 전세 사기 특별법, 그리고 빌라왕

최근 전국적으로 빌라왕들에 의한 대규모 전세 사기가 확인되고 있습니다. 소위 말하는 빌라왕들이 전국 곳곳에서 사기 행각을 벌였고 이로 인한 피해자도 수백에서 수천 명에 이르고 있습니다. 이를 조금이나마 예측하거나 방지할 수 있는 깡통전세 및 사기매물 감별기도 나오고 있다는데, 확인해 보겠습니다.

 

 

깡통전세란, 빌라왕이란

깡통전세 주택이란 보통 매매가격보다 전세보증금이 높은 주택을 말합니다. 최근에는 임대인이 보증금을 받고 임차인에게 주택을 전세로 내준 후, 임대인의 재산이 없거나 주택이 압류되어 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 사기 행위를 의미하고 있습니다.

 

이러한 깡통전세 사기는 최근 수도권 일대 뿐아니라 전국에서 소위 빌라왕이라 불리는 임대업자들에 의해 대규모로 발생하고 있습니다. 빌라왕들은 본인의 돈 없이 세입자의 보증금으로 빌라를 분양받거나 매입하고, 다시 다른 세입자에게 전세로 내주는 수법을 반복하여 수백채의 빌라를 소유하고 있었습니다. 그러나 최근 대출 이자가 치솟으면서 세금을 체납하거나 부실 담보로 인해 빌라가 압류되고 경매에 넘어가는 일이 발생했습니다. 이로인해 세입자들은 보증금을 돌려받지 못하고 피해를 입게 되었습니다.

 

피해를 받은 임차인들은 현재 재산을 은닉한 빌라왕들이 사망하거나 자취를 감추는 일도 벌어지고 있어 보증금을 청구할 곳조차 마땅치 않고 법적으로도 보호받지 못하고 있는 상황이 계속되고 있었습니다.

 

전세 사기 특별법

정부는 전세 사기 피해자를 지원하는 특별법을 발의했습니다. 이 특별법은 피해를 입은 임차인에게 경매 우선매수권을 부여하고 4억 원 한도 내에서 낙찰금을 저금리로 대출받을 수 있게할 예정입니다. 임차인이 주택 매입을 거부하는 경우에는 공공이 해당 주택을 대신 사들여 임대로 제공한다고 합니다. 이 법은 지난 4월 27일 국회에서 통과되었으며 앞으로 2년 간 한시적으로 적용될 예정입니다.

 

아래는 전세 사기 피해자가 받게될 지원 내용입니다.

• 피해자가 임차한 주택이 경매나 공매에 넘어간 경우 피해자가 우선 매수권을 부여받게 되며 낙찰 자금을 저이자 대출로 지원받을 수 있습니다. 피해자가 우선 매수권을 행사하는 경우 취득세와 재산세도 면제 또는 감면받을 수 있게 됩니다.
• 피해자가 주택 매입을 원하지 않는 경우에는 전세사기 피해자들에게 공공임대주택을 제공할 예정입니다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 해당 주택을 우선 매수한 후 피해자들에게 저렴하게 임대하면 피해자들은 당분간 퇴거 걱정 없이 같은 집에서 안정적으로 거주할 수 있게 됩니다.
• 피해자가 긴급복지 요건에 해당하는 경우에는 생계비와 주거비를 지원받게 됩니다. 신용대출 또한 저금리로 이용할 수 있게됩니다.

 

그리고 이번 사태와 관련하여 특정경제범죄법도 개정될 예정이라고 합니다. 전세사기범들은 재산범죄로서 뿐만 아니라 주거권 침해로서도 중대한 범죄로 인식하여 가중처벌할 예정이며, 사기범들 뿐만 아니라 배후세력까지 엄정하게 수사한다고 합니다.

 

깡통전세 확인하는 방법

이런 깡통전세를 미리 파악하는 방법도 있을까요? 우선적으로는 아래 사항들을 꼼꼼하게 확인해보는 것이 좋습니다. 다만 이번 사건은 피해자 분들이 아래 내용을 확인하지 않았기 때문에 발생한 사건이 아니며, 전세사기범들이 법을 악용하여 저지른 사기행각이므로 아래 내용을 잘 지킨다고 해서 안전을 보장할 수는 없다는 것이 가장 씁쓸한 점입니다.

 

• 시세를 파악하여 시세의 80% 이내의 금액에서 계약합니다.
• 신축빌라나 주변과 가격 차이가 큰 매물에 주의합니다.
• 계약서에 특약을 넣어 임대인이 잔금일 이후에 대출을 받지 않도록 합니다.
• 등기부등본을 확인하여 주택의 권리관계와 대출, 압류, 저당 등을 파악합니다.
• 전입신고와 확정일자를 받아서 세입자의 권리를 확보합니다.
• 전세보증보험에 가입하여 보증기관의 보호를 받습니다. 이번 사태 이후로는 전세가율 90% 이하인 주택만 HUG 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있게 되었으니 가입이 불가하다는 통보를 받는 경우 깡통전세 위험율이 상당히 높은 집이라고 보셔도 될 듯합니다.
• 부동산 중개인의 말만 믿지 않고 직접 확인하고 비교하는 것도 필요합니다.

 

전국 깡통전세 감별기

본 사건과 관련하여 다양한 곳에서 깡통전세를 미리 확인할 수 있는 서비스를 배포하고 있습니다. 그 중 대표적인 서비스는 방송사 MBC에서 만들고 배포한 '전국 깡통전세 감별기' 입니다. 사이트 주소는 아래와 같습니다.

http://dgdesk.mbcrnd.com/rentmap/

 

혹시 위 링크에 접속했을 때 404 에러가 뜨는 분들은 아래 링크에 접속하신 뒤 아래에 보이시는 이미지를 클릭하시면 됩니다.

https://imnews.imbc.com/newszoomin/groupnews/6463876_29116.html

 

깡통 전세 감별기 사이트에 접속하면 아래처럼 생겼습니다. '서울'이라고 되어있는 곳을 클릭하면 먼저 사는 지역을 선택할 수 있고, 그 옆칸에는 도로명 주소 또는 빌라나 아파트명을 입력하게 되어있습니다. 이렇게 사는 곳을 입력하면 현재 내가 살고 있는 집 또는 이사하고자 하는 집의 깡통전세 위험도를 쉽게 확인할 수 있습니다.

 

깡통전세 감별기는 국토교통부 실거래가 데이터를 기반으로 하고 있으며, 2022년 전국의 모든 아파트와 단독 및 다가구 주택(오피스텔 제외)의 전세 및 매매 실거래가 자료를 전수조사하여 단지 별 평균 전세가율을 산출했다고 합니다.

 

또한 사이트에서 조금 아래로 페이지를 내려보시면 작년 한 해 평균 전세가가 평균 매매가보다 높은 평균 전세가율 100% 이상의 깡통전세 리스트 등을 따로 통계로 알려주고 있습니다. 이 결과에 따르면 현재 깡통전세 비율이 가장 높은 지역은 인천광역시로 전체 단지의 20.3%이 깡통전세 위험이 있다고 합니다.

 

전세 사기 매물 확인하는 사이트도 등장

최근에는 사기매물 여부를 잔금 전에 미리 확인해볼 수 있는 서비스도 등장했습니다. 등기부등본과 건축물대장 등을 바탕으로 임차인이 스스로 상황을 파악하고, 혹시라도 전세 사기가 일어나는 경우 경매 또는 공매 낙찰가를 예측하여 최대 얼마까지 돌려받을 수 있는지도 알아볼 수 있게 한다고 합니다.

 

이번 사태처럼 임대인의 사정으로 부동산이 경매로 넘어가버리면 임차인들은 전재산과도 같은 전세금을 한 순간에 날리게 됩니다. 이런 사기는 임차인의 삶의 기반을 뒤흔들 뿐아니라 우리나라 주택시장 전반에 불안을 야기하기도 합니다. 법이 국민을 더 안전하게 지켜줄 수 있도록 여러 모로 개정되면 좋겠지만 그 전에는 이렇게 위험도를 미리 파악할 수 있는 서비스 등을 이용하는 것도 필요하겠습니다.