공인중개사법 제30조~제33조 쉽게 알아보기

공인중개사법 제30조~제33조는 손해배상책임의 보장, 계약금등의 반환채무이행의 보장, 중개보수, 금지행위 등 중개업자의 의무와 책임에 관한 중요한 내용을 담고 있는 조항입니다. 공인중개사 시험에 대비할 때 중요하게 다뤄야 하는 조항인데요, 쉽게 해석해보도록 하겠습니다.

 

공인중개사법 제30조

제30조(손해배상책임의 보장)
①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
②개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014. 1. 28.>
③개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
④제3항에 따라 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
⑤개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. <개정 2014. 1. 28.>
1. 보장금액
2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지
3. 보장기간

 

공인중개사법 제30조는 개업공인중개사의 손해배상책임의 보장 범위를 정하고 있습니다. 먼저, 개업공인중개사가 나쁜 의도(고의)나 고의로 중개업무를 잘못하거나 속이면, 거래하는 사람들이 돈이나 집을 잃을 수 있습니다. 그런 경우에는 개업공인중개사가 거래하는 사람들에게 그 손해를 다 갚아줘야 합니다.

예를 들어, A가 B의 집을 매수하려고 합니다. C는 A와 B의 중개업자로서 개업공인중개사입니다. C는 B의 집에 누수가 있는 것을 알고 있지만 A에게 알려주지 않고 계약을 체결하게 합니다. A는 계약 후에 누수가 있는 것을 발견하고 수리비용과 감가상각비용 등으로 손해를 입습니다. 이 경우 C는 공인중개사법 제30조에 따라 A에게 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

다음으로, 공인중개사가 자신의 사무실을 다른 중개업자에게 빌려주거나 양도하고 그 중개업자가 거래를 하면서 거래당사자에게 손해를 준 경우, 공인중개사도 손해를 보상해야 합니다.

A 공인중개사가 자신의 사무실을 B 중개업자에게 빌려주었고 B 중개업자가 A 공인중개사의 사무실에서 C와 D 사이에 부동산 매매계약을 중개하였습니다. 그런데 매매계약이 체결된 후에 C가 매도한 부동산에 하자가 있음이 밝혀져 D가 C에게 손해배상을 청구하였습니다. 이때 C가 손해배상을 하지 않거나 하자를 숨긴 것이 B 중개업자의 과실이라고 판단되면, A 공인중개사도 B 중개업자와 함께 D에게 손해를 배상할 책임이 있습니다.

세 번째 항은 개업공인중개사가 중개업무를 시작하기 전에 반드시 해야 하는 일을 말하고 있습니다. 개업공인중개사는 중개행위를 하다가 실수나 잘못을 하여 거래당사자에게 재산적인 손해를 줄 수 있습니다. 이런 경우에 개업공인중개사는 그 손해를 모두 배상해야 하는데, 개업공인중개사가 손해를 배상할 수 있는 돈이 없어 거래당사자의 손해를 복구할 수 없는 경우에 대비하고자 업무를 시작하기 전 미리 손해배상책임을 보장할 수 있는 방법을 선택해야 합니다. 방법은 총 세 가지입니다.

첫째, 보증보험에 가입합니다. 보증보험은 개업공인중개사가 보험회사와 계약하여 일정한 보험료를 납부하고, 중개행위로 인한 손해발생시 보험회사가 그 손해를 대신 배상해주는 제도입니다.

 

둘째, 공제에 가입합니다. 공제는 개업공인중개사들이 모여서 만든 단체에서 일정한 공제금을 납부하고, 중개행위로 인한 손해발생시 단체에서 그 손해를 대신 배상해주는 제도입니다.

셋째, 공탁을 합니다. 공탁이란 개업공인중개사가 손해배상책임을 보장하기 위해 법원에 일정한 금액을 예치하는 것을 말합니다. 공탁은 보증보험 또는 공제에 가입할 수 없는 경우에만 할 수 있으며, 공탁한 금액은 「공인중개사법 시행령」 제24조 제1항 에 따라 정합니다 .

네 번째 항은 개업공인중개사가 중개행위로 인해 거래당사자에게 손해를 입힐 경우 그 손해를 보상하기 위해 미리 준비해야 하는 방법 중 하나인 공탁에 관한 내용입니다. 공탁이란 법원이나 금융기관에 돈이나 물건을 맡기는 것을 말합니다. 개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 대통령령으로 정하는 금액을 공탁하거나 보증보험이나 공제에 가입해야 합니다. 그리고 중개가 완성되면 거래당사자에게 이러한 보장방법을 설명하고 관련 증서를 교부하거나 제공해야 합니다.

만약 개업공인중개사가 공탁을 선택한 경우, 그 공탁금은 언제나 회수할 수 있는 것은 아닙니다. 개업공인중개사가 폐업하거나 사망하면 그 날부터 3년 동안은 공탁금을 회수할 수 없습니다. 이는 거래당사자가 손해배상청구를 할 수 있는 기간을 확보하기 위한 조치입니다. 3년이 지나면 공탁금은 개업공인중개사 본인이나 상속인에게 돌아갑니다.

끝으로 다섯 번째 항을 설명해 보겠습니다. 개업공인중개사는 중개행위를 하면서 거래당사자에게 손해를 입힌 경우 그 손해를 보상할 책임이 있기에 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 중개가 완성된 후에는 거래당사자에게 다음과 같은 사항을 알려주고 증서의 사본이나 전자문서를 줘야 합니다.

 

1. 보장금액: 손해배상책임을 보장하는 금액입니다. 보험가입금액이나 공제가입금액 또는 공탁금액을 말합니다.
2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지: 손해배상책임을 보장하는 주체와 그 위치입니다. 보증보험회사는 보험계약을 체결한 회사를, 공제사업을 행하는 자는 공인중개사협회를, 공탁기관은 법원이나 금융기관을 말합니다.
3. 보장기간: 손해배상책임을 보장하는 기간입니다. 보험계약기간이나 공제가입기간 또는 공탁한 날로부터 3년 이내를 말합니다.
   
   

공인중개사법 제31조

제31조(계약금등의 반환채무이행의 보장)
①개업공인중개사는 거래의 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금ㆍ중도금 또는 잔금(이하 이 조에서 “계약금등”이라 한다)을 개업공인중개사 또는 대통령령으로 정하는 자의 명의로 금융기관, 제42조에 따라 공제사업을 하는 자 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자 등에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있다. <개정 2007. 8. 3., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
②제1항에 따라 계약금등을 예치한 경우 매도인ㆍ임대인 등 계약금등을 수령할 수 있는 권리가 있는 자는 해당 계약을 해제한 때에 계약금등의 반환을 보장하는 내용의 금융기관 또는 보증보험회사가 발행하는 보증서를 계약금등의 예치명의자에게 교부하고 계약금등을 미리 수령할 수 있다. <개정 2020. 6. 9.>
③제1항에 따라 예치한 계약금등의 관리ㆍ인출 및 반환절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2020. 6. 9.>

 

공인중개사법 제31조는 거래의 안전을 위해 계약금등을 예치하고 반환하는 방법에 대한 규정입니다. A가 B에게 집을 팔기로 계약하고 계약금 1억원을 받았다고 가정해 봅시다. 그런데 A가 계약을 해제하고 싶다면, 계약금을 돌려주어야 합니다.

하지만 A가 돈이 없거나 돌려주기 싫다면 어떻게 할까요? 이때 공인중개사법 제31조가 적용됩니다. A는 계약금을 공인중개사나 금융기관 등에 예치하고, B에게 보증서를 주어야 합니다. 이렇게 하면 B는 보증서를 가지고 계약금을 돌려받을 수 있습니다.

 

공인중개사법 제32조

제32조(중개보수 등)
①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28.>
②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. <신설 2014. 1. 28.>
④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008. 2. 29., 2008. 6. 13., 2013. 3. 23., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
[제목개정 2014. 1. 28.]

 

공인중개사법 제32조는 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 받을 수 있는 보수와 실비에 대한 규정입니다. 중개의뢰인이란 중개사에게 부동산 거래를 의뢰한 사람을 말하고, 보수란 중개사가 중개의뢰인에게 받는 대가를 말합니다. 이 조에 따르면 다음과 같은 내용을 알 수 있습니다.

 

• 중개사는 중개의뢰인으로부터 중개업무에 대해 보수를 받을 수 있습니다. 그러나 중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개의뢰인간의 거래가 무효, 취소 또는 해제된 경우에는 보수를 받을 수 없습니다. 예를 들어, 중개사가 거짓 정보를 제공하거나 계약서에 위조 서명을 한 경우에는 보수를 받을 수 없습니다.
• 중개사는 중개의뢰인으로부터 부동산의 권리관계 확인이나 계약금 등의 반환채무이행 보장에 필요한 실비를 받을 수 있습니다. 중개사가 부동산 등기부등본이나 채권증서 등을 발급받거나 계약금 등을 보관하는 경우에는 그 비용을 받을 수 있습니다. 다르게 얘기하면, 중개사는 부동산 거래를 도와주면 돈을 받을 수 있지만, 잘못해서 거래가 망하면 돈을 못 받습니다. 또한 중개사는 부동산에 관한 문서나 돈을 처리할 때 드는 비용도 받을 수 있습니다.
• 보수의 지급시기는 대통령령으로 정하며, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 합니다. 예를 들어 매매계약이 체결되거나 임대차계약이 성립되는 시점에 보수를 지급받을 수 있습니다.
• 주택의 경우, 보수와 함께 발생할 수 있는 실비(예: 광고비, 운송비 등)의 한도와 기타 필요한 사항을 국토교통부가 정하는 범위 안에서 각 시ㆍ도가 조례로 정할 수 있습니다. 서울특별시는 주택 매매 중개보수를 매매대금의 0.9% 이내로 하고, 실비는 매매대금의 0.05% 이내로 하도록 조례로 정하였습니다. 주택 외의 중개대상물(예: 상가, 토지 등)의 경우, 보수는 국토교통부가 정하는 바에 따라야 합니다.

 

공인중개사법 제33조

제33조(금지행위)
① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. <개정 2014. 1. 28., 2019. 8. 20., 2020. 6. 9.>
1. 제3조에 따른 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
2. 제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위
3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위
4. 해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위
5. 관계 법령에서 양도ㆍ알선 등이 금지된 부동산의 분양ㆍ임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매ㆍ교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위
6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위
7. 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위
8. 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위
9. 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위
② 누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 다음 각 호의 어느 하나의 방법으로 개업공인중개사등의 업무를 방해해서는 아니 된다. <신설 2019. 8. 20.>
1. 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 개업공인중개사등에 대한 중개의뢰를 제한하거나 제한을 유도하는 행위
2. 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 중개대상물에 대하여 시세보다 현저하게 높게 표시ㆍ광고 또는 중개하는 특정 개업공인중개사등에게만 중개의뢰를 하도록 유도함으로써 다른 개업공인중개사등을 부당하게 차별하는 행위
3. 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 아니하도록 유도하는 행위
4. 정당한 사유 없이 개업공인중개사등의 중개대상물에 대한 정당한 표시ㆍ광고 행위를 방해하는 행위
5. 개업공인중개사등에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시ㆍ광고하도록 강요하거나 대가를 약속하고 시세보다 현저하게 높게 표시ㆍ광고하도록 유도하는 행위

 

공인중개사법 제33조(금지행위)는 개업공인중개사등이 중개업을 영위하면서 저지르면 안 되는 행위를 규정한 조항입니다. 이 조항을 위반하면 부동산 시장에 해로운 영향을 미칠 수 있기에 법으로 금지하고 있으며, 위반 시에는 과태료, 자격정지, 업무정지, 등록취소 등의 처분을 받을 수 있습니다.

먼저 첫 번째 항에서 언급하고 있는 금지행위는 다음과 같습니다.

1. 개업공인중개사등은 중개대상물을 직접 사고 파는 행위를 하면 안 됩니다. 이는 중개업의 공정성과 신뢰성을 해치는 행위로 간주됩니다.
2. 개업공인중개사등은 개설등록을 하지 않고 중개업을 하는 자와 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하면 안 됩니다. 이는 불법중개자의 활동을 방조하고, 중개업의 질서를 해치는 행위로 간주됩니다.
3. 개업공인중개사등은 사례, 증여 등 어떠한 명목으로도 법정보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받으면 안 됩니다. 예를 들어, 중개의뢰인이 공인중개사에게 선물이나 뇌물을 주거나 받으면 안 됩니다. 이는 중개수수료의 투명성과 합리성을 해치는 행위로 간주됩니다.
4. 중개대상물의 거래에 관한 중요한 사실을 거짓으로 말하거나 숨기는 것은 안 됩니다. 예를 들어, 공인중개사가 집의 결함이나 문제점을 알면서도 말하지 않거나 거짓으로 좋게 말하면 안 됩니다. 이는 중개의뢰인의 권익을 침해하고, 부동산거래의 신뢰성을 저하시키는 행위로 간주됩니다.
5. 개업공인중개사등은 관계법령에서 양도·알선 등이 금지된 부동산(예: 분양권, 임차권 등) 즉 법으로 금지된 부동산에 대하여 증서 등의 매매·교환 등을 중개하면 안 됩니다. 예를 들어, 공인중개사가 토지의 전매제한이 있는데도 불구하고 그 토지를 매매하거나 임대해주면 안 됩니다.
6. 개업공인중개사등은 중개의뢰인과 직접 거래하거나 거래당사자 쌍방에게 대리권을 받아 대리하면 안 됩니다. 공인중개사는 집을 팔려는 사람과 구매하려는 사람 모두에게 돈을 받거나 계약서를 작성해주면 안 됩니다.
7. 부동산투기를 조장하는 행위는 안 됩니다. 공인중개사가 등기를 하지 않은 부동산이나 가격을 인위적으로 올리는 등의 방법으로 부동산 시장에 영향을 주면 안 됩니다.
8. 거짓으로 집 거래가 된 것처럼 보이게 하거나 다른 사람에게 돈을 주거나 받아서 집값에 영향을 주는 중개 행위는 안 됩니다. A가 B에게 집을 팔려고 하는데, C라는 중개업자가 A에게 돈을 주고 B에게도 돈을 받아서 A의 집이 많이 팔리는 것처럼 꾸민 경우 A의 집값이 오르고 B는 비싸게 살 수밖에 없습니다. 이렇게 거짓으로 집값을 조작하는 등으로 부동산 시장에 영향을 주면 안 됩니다.
9. 공인중개사는 부동산을 사고 파는 사람들에게 정직하고 공정하게 서비스를 제공해야 합니다. 그런데 어떤 공인중개사들은 자기들끼리 모여서 특정한 집이나 땅만 중개하거나, 다른 공인중개사들과 함께 중개하지 않기로 약속하는 경우가 있습니다. 이렇게 하면 부동산 시장이 불공정해지고, 부동산 가격이 인위적으로 올라가거나 내려가게 될 수 있습니다. 공인중개사법은 이렇게 같은 지역의 다른 공인중개사와 경쟁하지 않기로 협력하는 등의 행위를 금지하고 있습니다.

 

다음으로, 두 번째 항에서는 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 다른 개업공인중개사등의 업무를 방해해서는 안된다고 하고 있습니다. 여기에서 명시하고 있는 금지행위는 다음과 같습니다.

• 어떤 중개업자가 자신의 친구나 동료만 고객으로 받아주거나 받아주라고 권유하는 것은 안 됩니다.
• 어떤 중개업자가 자신이 중개하는 부동산의 가격을 너무 비싸게 말하거나 광고해서 다른 중개업자와 경쟁에서 밀리지 않으려고 하는 것은 안 됩니다.
• 어떤 중개업자가 고객들이 저렴한 가격으로 부동산을 구할 수 없도록 하려고 하는 것은 안 됩니다.
• 어떤 사람이 다른 중개업자가 정확하게 부동산 정보를 알리거나 홍보하는 것을 방해하거나 막으려고 하는 것은 안 됩니다.
• 어떤 사람이 중개업자에게 부동산 가격을 과장해서 말하거나 광고하라고 강요하거나 돈을 주겠다고 유혹하는 것은 안 됩니다.

 

어느덧 봄이 되었네요. 모두 공인중개사시험 한 번에 합격하시길 바랍니다.