민법 제2편 물권 제185조~제187조, 공인중개사 시험 대비

민법 제185조에서 제187조는 물권법의 기본 원칙을 규정하고 있습니다. 각각 물권의 종류, 부동산물권변동의 효력, 등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득을 다루고 있습니다. 이번 글에서는 공인중개사 시험에 잘 나오는 민법 제185조에서 제187조를 알기 쉽게 설명하고 이들의 중요성을 살펴보겠습니다.

 

민법 제185조

제185조(물권의 종류)
물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.

민법 제185조는 물권에 대한 중요한 규칙을 정하고 있습니다. 여기에서 물권이란 물건에 대한 권리를 말합니다. 집을 소유하거나 차에 질권을 설정하는 것이 물권입니다. 이런 물권은 임의로 만들 수 있는 것은 아니며, 법률이나 관습법에 의해서만 인정됩니다. 이를 '물권법정주의'라고 부르며, 물권의 종류와 내용을 법률이나 관습법으로 한정하여 규제하고 있습니다.

물건에 대한 권리가 다양하고 복잡해지면 분쟁이 많아지고 사회질서가 혼란스러워질 수밖에 없습니다. A가 B에게 자신의 집을 팔았는데 C도 A와 같은 집을 산다고 주장한다면 어떻게 될까요? A와 B와 C 모두 자신이 그 집의 소유자라고 주장할 수 있겠고, 그렇게 되면 실제 집의 소유자가 누구인지 알기 어려우며 이로 인해 분쟁이 발생할 수 있습니다.

 

이와 같은 혼란을 방지하고자 제185조에서는 집과 같은 부동산의 경우 등기를 해야만 소유권이 이전된다고 규정하고 있습니다. 등기부등본을 보면 쉽게 소유자를 확인할 수 있습니다.
 
 

민법 제186조

제186조(부동산물권변동의 효력)
부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

민법 제186조에 따르면 부동산에 대한 물권의 변화는 등기를 해야만 유효합니다. 부동산을 사거나 팔 때는 등기를 꼭 해야 합니다. A가 B에게 부동산을 팔았다고 해봅시다. 그런데 A가 B에게 등기를 하지 않고 C에게 다시 팔았다면 어떻게 될까요? 이 경우 C가 등기를 해버리면 C가 부동산의 주인이 되고 B는 손해를 보게 됩니다. 이와 같은 혼란을 막고자 하는 것이 민법 제186조입니다.
 
 

민법 제187조

제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)
상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

부동산에 관한 물권은 소유권이나 저당권과 같이 부동산을 소유하거나 담보로 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 보통은 부동산에 관한 물권을 취득하거나 처분하려면 등기라는 절차를 거쳐야 합니다. 등기란 법원에서 부동산의 상태와 변화를 공식적으로 기록하는 것으로, 이렇게 하면 다른 사람들도 그 정보를 확인할 수 있고 법적인 효력도 인정받을 수 있습니다.

그런데 민법 제187조에 따르면 상속이나 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 경우에는 법률에 따라 자동으로 물권이 넘어가게 됩니다. 이런 경우는 등기를 하지 않아도 되며 법률행위가 아니라 법률상황에 의해서 부동산물권이 변동되는 것입니다. 예를 들면 사람이 죽어서 그의 자식들이 그의 집을 상속받거나, 세금을 내지 않아 정부가 그의 집을 압류하거나, 소송에서 패하여 상대방이 그의 집을 가질 수 있게 되거나 하는 경우가 해당됩니다.

다만, 민법 제187조의 단서에 따르면 등기를 하지 않는 경우 나중에 그 부동산을 팔거나 양도할 수 없게 됩니다. 다시 말해서 등기 없이 받은 집을 팔거나 대출 받으려면 반드시 등기를 해야 한다는 것입니다. 이렇게 하는 이유는 다른 사람들도 그 정보를 알 수 있게 하고 혹시 모를 분쟁을 방지하기 위해서입니다.
 
 

민법 제185조~제187조가 중요한 이유

민법 제185조에서 제187조는 물권법의 중요한 이유는 다음과 같습니다. 첫째, 이들 조항은 물권의 종류와 내용을 법률과 관습법에 의해 한정하고, 부동산 물권변동에 대한 등기의 필요성과 예외를 명확히 하여 물권법의 안정성과 예측성을 확보하고 있습니다.

둘째, 이들 조항은 부동산에 관한 물권의 존재와 변동을 공시하기 위해 등기제도를 도입하고, 등기부상의 상태와 실제 상태가 일치하지 않는 경우에 대한 보호규정을 마련하여 물권법의 공정성과 효율성을 실현하고 있습니다.

셋째, 이들 조항은 법률 상 당연히 발생하는 부동산물권취득 사유에 대해서는 등기를 요하지 않음으로써 불필요한 절차와 비용을 줄이면서도, 등기를 하지 않으면 처분할 수 없음으로써 등기부상의 상태와 실제 상태가 일치하도록 유도하고 있습니다.

모두 올해 공인중개사시험에 한 번에 합격하시기 바랍니다.