법률행위의 성립요건과 효력요건, 무효, 취소, 공인중개사 시험 범위

법률행위란 사람들이 서로 합의하고 계약을 체결하는 등의 행위를 말합니다. 간단히 말하면 우리가 원하는 법적인 결과를 얻기 위해서 하는 의사표시입니다. 하지만 모든 의사표시가 법률행위가 되지는 않습니다. 이번에는 법률행위의 성립요건과 효력요건, 무효나 취소가 되는 경우를 알아보겠습니다.

 

성립요건

성립요건은 법률행위가 존재하기 위한 최소한의 요건으로, 이 조건들이 충족되지 않으면 법률행위가 아예 성립되지 않습니다. 성립요건에는 아래와 같은 것들이 해당됩니다.

 

• 주체(당사자): 법률행위를 하는 사람이나 단체입니다. 예를 들어 두 사람이 돈을 주고 받는 경우에는 주체가 두 명인 것입니다.
• 목적: 법률행위로 인해 발생할 수 있는 권리나 의무의 내용입니다. 두 사람 간에 돈을 주고 받는 경우 돈의 액수와 갚는 기간이 목적이 됩니다.
• 의사표시: 주체가 목적을 달성하기 위해 하는 표현입니다. 두 사람이 돈을 주고 받는 경우에는 "내일까지 반드시 갚아"라고 말하는 것이나 계약서에 서명하는 것 등이 의사표시가 됩니다.

그런데 성립요건만 충족된다고 해서 모든 법률행위가 유효한 것은 아닙니다. 유효한 효력을 가지려면 효력요건도 충족되어야 합니다. 효력요건이 충족되지 않는다면 우리가 한 법률행위가 무효나 취소가 될 수도 있습니다.

예를 들어 A라는 성인이 만 14세 이하인 아이와 계약을 하면 그 계약은 무효입니다. 왜냐하면 만 14세 이하인 아이는 행위능력이 없기 때문입니다. 그렇다면 어떤 조건을 만족해야 우리가 한 법률행위가 유효하고 확실한 효과를 발생시킬 수 있을까요? 바로 그것이 법률행위의 효력요건입니다.

 

효력요건

법률행위의 효력요건은 크게 일반적 효력요건과 특별효력요건으로 나눌 수 있습니다. 일반적 효력요건이란 모든 법률행위에 공통적으로 요구되는 요건입니다. 다음과 같은 것들이 일반적 효력요건에 해당합니다.

• 당사자에게 권리능력, 의사능력, 행위능력이 있어야 합니다. 권리능력이란 권리와 의무를 가질 수 있는 능력입니다. 의사능력이란 자신의 의사를 결정하고 표현할 수 있는 능력입니다. 행위능력이란 자신의 의사에 따라서 유효한 법률행위를 할 수 있는 능력입니다. 예를 들어 A와 B가 계약을 체결했다고 가정합시다. 이 때 A와 B 모두 권리능력과 의사능력과 행위능력이 있어야 합니다. 만약 A가 미성년자라면 A는 행위능력이 없으므로 부모님의 동의가 필요합니다. 부모님의 동의 없이 계약을 한다면 A는 계약을 취소할 수 있습니다.
• 법률행위의 목적이 확정• 가능 • 적법 • 사회적으로 타당해야 합니다. 목적이 확정되어야 한다는 것은 당사자들이 원하는 결과가 명확하고 구체적으로 정해져있어야 한다는 의미입니다. 예를 들어 내일 당첨된 복권 번호에 해당하는 물건을 사겠다는 약정은 무효입니다. 가능성이란 법률행위의 목적이 실현될 수 있어야 한다는 의미입니다. 예를 들어 한강에 10년 전 가라앉은 보석 한 알을 찾겠다는 약정은 무효입니다. 적법성이란 법률행위의 목적이 강행규정에 위반되지 않아야 한다는 뜻입니다. 여기에서 강행규정이란 당사자들이 임의로 변경할 수 없는 규정을 의미합니다. 만약 A와 B가 마약 거래를 한다면 그 목적은 적법하지 않으며 강행규정에 위반되므로 계약은 무효입니다. 그리고 법률행위의 목적은 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하지 않아야 하며 사회적 타당성을 지녀야 합니다. 선량한 풍속이란 모든 국민이 지켜야 할 최소한의 도덕규칙을 의미합니다. 예를 들어 부모와 동거하지 않겠다는 약정 등이 있습니다.
• 마지막으로 A와 B의 의사와 표시는 일치해야 하고 의사결정 과정에 하자가 없어야 합니다. 만약 A가 B에게 협박당해서 계약서에 서명했다면 그 의사는 자유롭지 않으므로 계약은 무효입니다.

이렇게 일반적인 효력요건 외에도 개별적인 법률행위마다 추가적인 요건들이 있습니다. 예를 들어 대리권, 조건, 기한, 등기 등이 있습니다.
 

무효인 법률행위

어떤 경우에는 법률행위가 처음부터 효력이 없는 것으로 확정되는 경우가 있습니다. 이런 경우를 무효인 법률행위라고 합니다. 그렇다면 어떤 경우에 법률행위가 무효인 것일까요? 민법에서는 다음과 같은 8가지 경우를 규정하고 있습니다.

1. 첫째, 의사무능력자의 법률행위입니다. 의사무능력자란 자신의 의사를 표시할 수 없거나 판단할 수 없는 사람을 말합니다. 예를 들어 어린아이가 하는 법률행위는 아이의 보호자의 동의가 없으면 무효입니다.
2. 둘째, 확정가능성이 없는 법률행위입니다. 확정가능성이 없다는 것은 당사자들이 앞으로 일어날 일에 대해 너무 모호하게 약속한 경우를 말합니다. '내년에 돈이 생기면 너한테 줄게'라고 하는 것은 확정 가능성이 없는 약속입니다.
3. 셋째, 원시적 불능인 법률행위입니다. 원시적 불능이란 성립 당시부터 이행할 수 없었던 상태를 말합니다. 이미 다른 사람에게 팔린 집을 다시 팔려고 한다거나, 죽은 사람과 결혼하려고 한다거나 하는 경우가 해당됩니다.
4. 넷째, 강행규정에 위반한 법률행위입니다. 강행규정이란 반드시 지켜야 할 규칙을 말합니다. 최저임금보다 낮은 임금으로 근로계약을 체결한다거나 부당한 약관으로 소비자의 권리를 침해한다거나 하는 경우가 해당됩니다.
5. 다섯째, 반사회질서의 법률행위입니다. 반사회질서의 법률행위는 사회적 규범에 위배되는 법률행위로서, 공공질서나 도덕적 규범 등을 위반하는 경우를 말합니다. 예를 들어, 공공연한 장소에서 청소년 상대로 성매매를 제안하는 행위 등이 이에 해당합니다.
6. 여섯째, 불공정한 법률행위입니다. 상대방의 의사를 현저하게 억압하거나, 속이거나, 위협하는 등 상대방의 의사결정에 불공정한 영향을 끼치는 경우를 말합니다. 약관이 너무 어렵게 쓰여져 있어 일반인이 이해하기 어렵거나, 사실과 다르게 표시한 경우 등이 이에 해당합니다.
7. 일곱번째, 비진의표시입니다. 상대방에게 사실과 다른 말을 하거나 사실을 숨기는 등 허위표시를 한 경우를 말합니다. 상품을 판매할 때 제조일자를 표시하지 않거나 고객에게 정확하지 않은 상품 설명을 하는 경우 등이 해당됩니다.
8. 여덟번째, 통정허위표시입니다. 상대방에게서 재산을 착취하기 위해 허위사실을 주장하는 등 허위표시를 하여 상대방에게 손해를 입힌 경우를 말합니다. 예를 들어, 남의 토지를 내 것인 것처럼 거짓으로 주장하여 그 토지를 취득하려는 경우 등이 이에 해당합니다.

 

취소할 수 있는 법률행위

어떤 경우에는 법률행위를 취소할 수 있기도 합니다. 취소란 이미 성립된 법률행위를 나중에 다시 무효로 만들어 버리는 것입니다. 민법에서는 다음에 해당하는 경우를 규정하고 있습니다.

• 제한능력자의 법률행위: 만 19세 미만이나 정신적, 지적, 육체적인 이유로 제한된 능력을 가진 사람이 법정대리인의 동의 없이 계약을 맺었다면, 그 계약은 취소할 수 있습니다. 그렇다면 왜 취소를 할 수 있을까요? 그 이유는 제한능력자가 자신의 권리와 의무를 충분히 인식하고 판단하지 못하기 때문입니다. 따라서 제한능력자는 자신이 한 법률행위를 언제든지 취소할 수 있고, 그 효과는 처음부터 무효인 것으로 본다고 합니다.
• 착오에 의한 의사표시: 착오란 자신이 원하는 것과 다른 것을 잘못 알고 행동하는 것입니다. 10만 원짜리 컴퓨터를 100만 원짜리로 착각하고 구매한 경우에는 착오로 인한 의사표시가 됩니다.
• 사기에 의한 의사표시: 사기란 상대방을 속여서 의사표시를 하게 하는 것입니다. 가짜 명품을 진짜처럼 소개하고 판매한 경우에는 사기로 인한 의사표시가 됩니다.
• 강박에 의한 의사표시: 강박이란 상대방을 위협하거나 협박해서 의사표시를 하게 하는 것입니다. 폭력이나 고소 등으로 상대방을 겁에 질리게 하여 계약을 맺게 한 경우에는 강박으로 인한 의사표시가 됩니다.

착오나 사기, 강박 때문에 의사표시를 한 경우에도 취소할 수 있는 이유는 정당한 의사결정이 방해되었기 때문입니다. 따라서 착오나 사기, 강박으로 인하여 의사표시를 한 자는 언제든지 취소할 수 있고, 그 효과도 처음부터 무효인 것으로 본다고 합니다.

이 글을 보시는 분들의 상당수는 공인중개사 시험 공부중인 분들이지 않을까 하네요. 모두 한 번에 시험 합격하세요~