전세가율 의미, 전세가율 높으면? 낮으면? 조회 방법은?

요즘 소위 말하는 빌라왕과 건축왕들에 의한 전세 사기가 문제가 되어 하루가 멀다하고 뉴스에 나고 있습니다. 그런데 그 뉴스들을 보면 계속 '전세가율'이라는 말이 나오는데요, 이번 글에서는 전세가율은 과연 무엇이고, 왜 중요한 것이고, 전세가율을 어떻게 확인할 수 있는지 알아보겠습니다.

 

전세란?

전세는 보증금을 맡기고 주택 등의 사용권을 얻는 임대차 계약 형태로, 우리나라에만 있는 독특한 제도입니다. 전세는 월세처럼 매 달 나가는 비용이 없어서 지출을 아낄 수 있고, 내집 마련을 위한 주거사다리 역할을 하기 때문에 많은 사람들이 선호하는 방식입니다. 하지만 전세는 특히 최근 들어 보증금 미반환 위험과 시장 변동성에 취약하다는 점, 그리고 임대인과 세입자 간의 권리와 의무가 명확하지 않아왔다는 점 등이 문제가 되고 있습니다.

 

전세가율 이란?

요즘 뉴스에 자주 나오는 단어인 전세가율이란 무엇일까요? 전세가율이란 주택의 매매가격 대비 전세보증금의 비율을 의미합니다. 예를 들어 주택의 매매가격이 10억원이고 전세보증금이 8억원이라면 전세가율은 80%로 계산됩니다. 전세가율은 주택시장의 상황과 변화를 파악하는 중요한 지표가 됩니다.

 

그럼 여기에서 전세가율이 높다는 것은 어떤 의미일까요? 전세가율이 높다는 것은 전세보증금과 매매가격의 차이가 적다는 것을 의미합니다. 이는 주택의 현재 사용가치와 미래 투자가치가 비슷하다는 것을 나타냅니다. 즉, 전세가율이 전반적으로 높은 지역은 주택시장이 안정적이고 수요가 많은 지역이라고 볼 수 있습니다.

 

반대로 전세가율이 낮다는 것은 어떤 의미일까요? 전세가율이 낮다는 것은 전세보증금과 매매가격의 차이가 크다는 것을 의미합니다. 이는 주택의 현재 사용가치와 미래 투자가치가 다르다는 것을 나타내며 다른 말로 하면 주택시장이 불안정하고 공급이 수요보다 많은 상황이라고 볼 수 있습니다.

 

전세가율이 중요한 이유

전세계약을 할 때 전세가율을 알아야 하는 이유는 무엇일까요? 전세가율이 높다는 것은 전세금이 매매가격에 비해 비싸다는 것이고, 임차인의 원금 회수 위험이 높다는 것입니다. 만약 임대인이 전세금을 돌려주지 못하고 집을 경매에 넘기게 되면 임차인은 경매 낙찰가에서 자신의 전세금을 돌려받아야 됩니다. 그런데 전세가율이 높으면 경매 낙찰가가 전세금보다 낮을 가능성이 커지므로 임차인은 일부 전세금을 손해 볼 수 있는 것입니다.

 

결국 전세계약을 할 때 전세가율을 알아야 하는 이유는 전세보증금을 돌려받을 수 있는지 여부를 판단하기 위해서입니다. 임대인이 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 투자)를 하거나 부동산 가격이 하락하면 전세보증금을 돌려주기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 경우에 세입자는 전세금을 못 받거나 손실을 입을 수 있습니다. 그렇기 때문에 전세계약을 할 때에는 임대인의 보증금 반환능력과 부동산 시장의 상황을 파악하기 위해 전세가율을 확인하는 것이 좋습니다.

 

그렇다면 전세계약을 할 때 참고할 만한 적정 전세가율 범위는 얼마일까요? 일반적으로 전세가율은 60~80% 사이가 적정하다고 합니다. 전세가율이 이 범위 안에 있다면 임차인은 원금 회수 가능성이 높고, 임대인은 자기자본을 효율적으로 운용할 수 있습니다. 하지만 최근에는 집값 하락과 입주 물량 증가 등으로 인해 전세가율이 90% 이상으로 올라가는 경우도 많았습니다. 이런 사실이 확인되는 경우에는 보증부 월세나 월세로 계약하는 것이 더 안전할 수 있습니다.

 

전세가율 확인 방법

전세가율은 어떻게 확인할 수 있을까요? 전세가율은 부동산 중개사나 인터넷 등에서 확인할 수 있습니다. 부동산 중개사에게 문의하면 해당 지역의 평균적인 전세가율과 매매가격, 전세보증금 등을 알려줄 수 있습니다. 인터넷에서는 부동산 정보 사이트나 포털 사이트 등에서 검색하면 해당 지역의 실거래가와 전세가율 등을 확인할 수 있습니다.

 

또한 얼마 전 방송사인 MBC에서 만든 '깡통전세 감별기'와 같은 서비스도 이용해볼 수 있습니다. 이사를 고려하고 있는 집의 주소를 입력하면 국토교통부 실거래가를 기반으로 그 집의 전세가율을 산출해주며 깡통전세 위험도를 알려줍니다. 지역별 전세가율도 함께 확인할 수 있습니다. 깡통전세 감별기에 대한 자세한 내용은 아래 글에서 확인해보실 수 있습니다.